房子是很多人一辈子只买一次的商品。中产家庭的噩梦，莫过于投入一家人、甚至三代人的钱包买房后，房子却“烂尾”，就是房子盖到一半停工，尾巴烂掉了。在中国，已有数千万人陷入这样的困境，他们对现况不满，对结果不安。2022年7月，中国各地建案烂尾问题集中爆发，从北到南都有业主（屋主）联合发起停贷倡议。他们愤怒，明明建案都停工了，凭什么每个月还要付贷款？
▲被称为武汉“最高学历楼盘”的绿地光谷星河绘，许多业主是硕博士学历的高科技人才，如今也沦为烂尾楼受害者。（图／翻摄自微博）
●房屋预售制两岸大不同大陆风险高
两岸的预售屋制度很不同。在台湾买预售屋，若发生建商恶意倒闭，购屋族顶多只赔20％至30％购屋款，因为交屋后才办理房贷。但在中国大陆，一旦购买预售屋，买房者就开始付自备款和房贷，若房子烂尾，按合约购屋者仍须偿还银行贷款，否则就要走法律程序。
原本按照大陆的法规，商品房要预售必须先取得四证（土地使用者、建设工程规划许可证、施工许可证和预售证）并达到规定的工程进度。然而，就和预售资金的监管一样，这些制度在很多城市并没有严格落实。有些地方，开发商在工地不过立个大门就开始贩卖预售屋，加大了日后资金周转不灵的烂尾风险。
维权并不容易。中国各地方政府向来都以各种明的、暗的手段打压抗议行动、分化业主，但2022年全国各地的怒吼，以及开发商大规模停工背后揭示的严重金融问题，仍然让中央政府震动，深怕社会不稳定进一步扩大。
中国当前据称有1000万户到2000万户的“烂尾楼”。官方从未公布相关数据，根据野村证券的报告，截至2022年底，中国未完工的预售房屋数量约2000万户。
如果一户预计3个人居住，背后就牵涉3000万到6000万人的福祉；如果以“每个房子背后是3到6个口袋（父母或夫妻双方父母都投入资金协助购房）”来看，少则3000万、多则1亿2000万个金融账户都卡在烂尾楼里，付了钱却无法按时拿到房子。
中国人对于言论管控或许还能配合，但伤到自己荷包的怨愤，却足以导致上街抗争、将对政府的不满公开化。理解这一点，就能理解中国国务院副总理何立峰今年提到的要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”。
●走访郑州“遍地保交楼”
2022年7月底，中国银保监会宣布会拿出人民币2000亿元（约新台币8900亿元）的纾困资金，要“千方百计推动保交楼”；被指“遍地烂尾楼”的河南省郑州市，该年9月初发布“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”的方案。
事后证明，当初官方把烂尾楼问题想得太简单了。不要说30天，“断贷潮”爆发一年多后，郑州即使转变为“遍地保交楼”，很多资金仍不到位，而原本的2000亿元也远远不够。
今年5月，中央社记者来到郑州，汽车奔驰在通往三环、四环的高速路上，触目所见是连绵不绝的未完工高楼住宅与塔式起重机。当地人自有一套判断是否烂尾的“目测法”：“你看那些吊塔都没在动的，就是烂尾了”。虽然未尽准确，但也说明了当地烂尾楼的普遍。
在郑州金水区的豫森城建案，一名骑着电瓶车来看“有没有人干活”的妇女告诉记者，这个案子烂尾10年了，2014开工，自己是在2015年购买，当时说两年后就会交屋。
说起房屋烂尾后的心情，“那肯定很担心啊”，为此她也去过信访办，当时并没有什么结果。实际上是要到了2022年烂尾楼问题引发重视后，豫森城才“搭便车”纳入全市复工计划。
根据机构克而瑞的统计，在2021年末，郑州几乎每出售3户便有1户无法按时交付给购房者。烂尾楼问题加剧的背后，官方从2021年元旦开始正式执行的“三道红线”融资限制，对开发商资金断链有毁灭性打击作用。
郑州市发布的2024年政府工作报告显示，2023年当地被列为“保交楼”的建案就有291个。在官方今年1月提出房地产“白名单”的融资纾困机制后，郑州2月提交的第一批白名单建案有299个。每个建案的户数少则数百，多则数千，譬如记者走访当地知名的大型历史烂尾楼“?福城”，就多达6000户。不难想像当地烂尾楼的情况有多严重，而且这只是第一批，后续还会有第二、第三批等。
●交房不是终点还有后遗症
列入“保交楼”是否就万无一失？郑州“融创城”曾因亮亮、丽君这对夫妻在自媒体上讲述自身买到烂尾楼的遭遇而声名大噪，在此建案周边，有工地小超市的老板告诉记者，即使建案进入白名单取得融资了，资金到位似乎也不顺畅，工地做做停停。
场景转移到一线城市上海，这里号称没有烂尾楼。有开发商表示，长三角地区严格意义上的烂尾楼较少，这并非代表开发商财务都没有问题，而是出了问题后政府介入解决的能力和意愿都更强，譬如找有实力的企业来接盘，再给予税收等方面的优惠。但是，这里的买房者也有其他的不安。
在上海浦东新区，胡女士告诉记者，她购买的建案“金科御桥博翠”开发商曾破产，在政府强力介入、引入银行资金后，虽然应该会顺利按期交付，但她担心“交了房却拿不到房产证”。
因为这个建案的一期完工5年才发出房产证，二期交屋至今2年多没有给房产证，自己购买的是三期，很可能也会因为建商复杂的债务关系，导致土地无法解除抵押，拿不到房产证。对居民来说，这意味着很可能房屋转卖或子女就学时会出现问题。
就算政府有心解决，但保交楼政策很难一网打尽。
在江苏南京这个长三角的重点城市，位于黄金地段江东商贸区的“世茂天誉”2022年就传出停工，醒目的大楼，玻璃帷幕只装了一半，剩下裸露的水泥指向天空，“烂尾楼”这个名词就这样形象化地呈现。
这个项目包含住宅、酒店式公寓，以及12万平方米的国际购物中心。陆媒报导，4月官方回应，商办部分不在保交楼范围内。身处繁华商圈，围墙上“中国梦”的宣传标语，读来别具意味。
“世茂天誉”由曾是中国500强企业的世茂集团开发，2016年取得地块时曾是南京地王，如今跌下神坛，世茂也在今年6月下市。
这一波房市危机有不少大型企业倒下，所谓“眼看他起高楼，眼看他楼塌”，尽管楼没有真塌，而是尴尬地盖到一半，无法前进也不能后退。
即使交屋了，开发商爆出财务危机的房子，也让人在品质上有疑虑。在浙江杭州，这个号称是中国建案品质的标竿城市，这两年也出现了“品质维权”事件。网络讯息显示，向来口碑不错的开发商龙湖地产，旗下建案滨康天曜城和天瑄城，在即将交付之际，近期都因品质问题引发业主抗议。他们担心，交屋时就出现瑕疵，不出几年各种问题还会更明显。
买了建商花样年在杭州建案的林先生说，历经维权，他已经无法信任建商，心理上就觉得买到的新屋品质不是那么好，一些公共区的设计也跟当时看沙盘时不同，同社区住顶楼的邻居还有人抱怨漏水。他积极计划几年后就换房，选个自己更喜欢的，而且“下次只买现房（成屋）不买期房（预售屋）”。
●大家不买房烂尾楼陷入恶性循环
中国一直都有烂尾楼，但从来没有像这次范围这么大，影响这么深远。
这一波烂尾楼的近因，是官方因房市过热、金融风险等因素，自2016年10月开始逐步限制房企融资，包括限制企业发债资金用于购置土地、限制信托资金投向房地产领域；2020年8月，中国央行公布“三道红线”自2021年元旦实施，限制房企有息负债增速，倒逼企业去杠杆。到了2021年底，房企融资已经被多方面管控。
但建商没有跟上监管的脚步。对向来是“大规模、高杠杆、高周转”运作的开发商来说，资金“水龙头”被拧紧的效应是立即的。2021年底恒大公告首笔美元债违约，然后是其在全国各地的建案纷纷停工，各开发商暴雷此起彼落。
更多的烂尾楼影响了买房者的信心，再加上2023年初解除COVID-19疫情管控后，经济复苏不如预期，收入预期不好、房价持续下跌，民众开始对买房缩手，这又造成开发商收入剧减，原本处于财务安全范围的房企也纷纷传出经营危机。
