图为大陆楼市资料照。
大陆房地产市场持续低迷，为刺激新房和二手房交易，目前已有超30个城市先后推出住房“以旧换新”政策。对此，大陆民众指，这是最无赖的去库存办法。专家和民众皆对这一政策持悲观态度。
民众和专家都不看好住房“以旧换新”
为去库存，中共各地政府想尽了招数。从放松限购到降低房贷利率，从发放购房补贴到推行“房票”，楼市调控“工具箱”几乎已应出尽出，仍不见成效。
今年一季度，全国房地产开发投资额同比下降9.5%，其中，住宅投资下降10.5%。3月末，商品房待售面积同比增长15.6%。其中，住宅待售面积增长23.9%。
近期，包括郑州、深圳等10多座城市先后推出住房“以旧换新”政策。郑州计划在全市完成“卖旧买新、以旧换新”1万套。江苏海安也宣布，将在今年内实施商品房“以旧换新”100套。
4月17日深圳“绿景白石洲”项目启动“以旧换新”。“绿景白石洲”位于深圳核心地段，是几年前白石洲“城中村”改建的项目之一。
据中指研究院监测，目前已有超30个城市表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，二是开发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。近段时间，明确表态提到第二种方式，即“国资收购”的城市有所增多。
大陆民众认为，上述说法通俗的表述是，一是对民众旧房优先推售；二是用旧房加差价来换取指定楼盘的新房，以第二种方式为主。
财经自媒体人“一万马力财经”4月23日表示，政府只有稳住了房地产市场才能稳住整体经济，但是推出住房以旧换新政策，在实际执行过程中有多处堵塞，第一，旧房如何定价，到底值多少钱？第二，怎么保证在卖房速度和保值售价之间做好平衡？不降价可能就会卖得很慢，但降价太多，业主就吃亏了。第三，国资收购方的资金来源是否有保障？第四，买下的旧房如何有效利用？
他说，在这个交易链条上，最大的拥堵点就是卖掉旧房，这涉及到旧房的定价形成机制，市场经济的功能就是价格发现，一套房子的价格要放到市场上，经过反反复复的多方参与的市场博弈才能够自然形成，而价格一旦形成，就是买方和卖方都共同认可和接受的。这绝对不是几个“聪明”人能够一拍脑袋，用计算机摁出来的，你倒是可以摁个数据，但是我怎么知道这个数据是不是合理呢？只有放在市场上去反复检验才会知道，才能让人接受。
“对于第二种方式，要购买指定的新房项目，那就意味着只有一个卖方。购房者也就没办法在不同的开发商的楼盘之间进行比较和权衡。购房者如果觉得新房价格不划算，整个交易就黄了。而如果是单纯的买新房，可以在不同楼盘之间比较和砍价，最后N选1。此外，毕竟还要补差价，但现在的就业和收入预期都没有好转，购房者的观望情绪重，购买期房较为谨慎，这些因素也影响了以旧换新政策的效果。”
针对开发商或国资平台收购旧房，“一万马力财经”表示，指定的国资机构需要具有相当的资金实力，还需要具有将分散收购的二手房筹建为保障性住房，并做好日常经营管理的能力，这些都是挑战。
中指研究院河南公司总经理梁波涛对中新网表示，当前地产行业下行压力尚未缓解，居民整体置业动力不足，加上普遍的“买涨不买跌”的心理加剧购房观望情绪，在二手房存量压力叠加置业动力不足的影响下，二手房市场的困局仍在持续。
中原地产首席分析师张大伟也不看好这一政策。他认为，住房以旧换新模式本质上是将“卖不出去的二手房”置换“卖不出去的一手房”，“将一个难题置换成另一个难题”。
民间：最无赖的去库存办法
自2023年以来，中国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日，重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套，重庆和成都更是超过了22万套。
自媒体人“幽默的投资知行合一”近日表示，万万没想到，房子也能玩以旧换新。这种方式也是最无赖的去新房库存的办法了。（视频截图）
拥有十万粉丝的自媒体人“幽默的投资知行合一”近日表示，万万没想到，房子也能玩以旧换新。这种方式也是最无赖的去新房库存的办法了。
他说，现在新房都很难卖出去了，何况是旧房（二手房）。二手房的价格是一降再降，动不动就打骨折价，二手房都卷成这样了，新房怎么可能好卖呢？
北京律师：谨慎选择房源仔细查看合同
中新网报导，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。
在正试行商品房“以旧换新”的无锡市梁溪区，业主程先生不久前去咨询了活动细则，有几个让他印象深刻的细节。
“首先是旧房子的产权需要清晰，包括贷款买房结清贷款、安置房补缴土地出让金等；其次是新房的楼盘有些还未交房，过渡期的处理需要考虑；再就是旧房子最大抵扣60%，由第三方机构估价，和自己卖相比，是否能达到心理预期还不确定。”程先生对中新财经介绍。
王玉臣律师表示，购房人想要顺利购房，务必要详细了解政策内容，审核自己是否具备相关条件，谨慎选择房源，仔细查看合同。
“比如在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如商品房产权证明、房产已出租／未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。而且，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。”王玉臣说。
