最恐怖的救市政策即将登场

今天房地产新闻中，最重磅的莫过这条新闻——《重庆将出台救市新政购首套房返还个税》，该报道说：

　　重庆市委常委、常务副市长黄奇帆在2008年第四季度市情报告会上透露，为了稳定房地产市场，重庆将出台新政策——对购买第一套商品房自住的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税，用于支付首付或偿还按揭贷款。

　　这是什么概念？如果从经济的角度看，有好心的记者算了一笔账，假设购房价是居民家庭收入的7倍(房价/收入比)，那么退税效应将相当于普通双职工家庭(每人月收入5000元)购房价格的4%；但如果居民家庭月收入为25000元，而房价与收入比为5倍的话，退税效应将从4%放大到15%。

　　也就是说，购房退税效应加以最大发挥的话，买总价100万的房子，政府将给购房人出资15万的真金白银。从这个角度而言，对购房人确实是一大利好。

　　从整个社会观感来看，如果政府只准许购房退税，势必引发民间不满情绪，撕裂社会公平环境。购房退税只是一项权宜之计，对已经购买房产与暂时无法购置房产的族群而言，都是天大的利空。也就是说，这项政策的指针性太过明显，操作手法的粗糙程度很难得到民意的支持。

　　从救市效果来看，这项政策刺激市场需求的作用不言而喻。但是，政策牛肉必须干净利索地端出来，否则会产生反作用，让购房人陷入等待政策利好的观望中。据媒体引述黄奇帆的话指出，“该项新政策的实施细则正在制定之中，很快就将正式公布”。如此一来，重庆楼市的天翻地覆恐怕为时不远了。

　　值得注意的是，其他省市是否会因此跟进？不妨拭目以待。

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中央不出台购房退税 地方政府或先探路

此前媒体报道住房和城乡建设部(下称住房部)正在研究购房退税政策，对此住房部相关人士表示，近期住房部并没有研究购房退税政策，“短期内也不会有相关政策出台”。一位财政部专家表示，目前财政部的2009年工作计划及减税规划当中，并没有购房退税这一项，“除非未来国务院有特别指示”。

　　“但不排除地方政府依据自身财政实力和楼市现状自行出台。”上述财政部专家表示，国家层面统一出台购房退税政策并不现实，“操作上也具有很大难度”。

　　《中国房地产报》报道，尽管中央层面再无更明确的信息，但地方政府已经先行。12月4日，重庆市常务副市长黄奇帆在接受当地媒体采访时透露，重庆将出台购房退税政策，用于支持购房者首付或偿还按揭贷款。目前，该项政策的实施细则正在制定当中，不久将正式公布。

　　国家层面出台尚存难度

　　上述财政部专家表示，如果全国实施购房退税政策，对于一些财政实力较为紧张的地方显然压力过大，而对于房地产市场的刺激力度也过大。“目前是否到了需要全面出台这样一个刺激方案的时候，还有待研究。”

　　引起此番舆论风波的源头，是在11月25日国务院总理温家宝主持召开企业界人士座谈会上，华远集团总裁任志强建议采取购房退税政策来拉动房地产市场。但消息人士表示，中央高层在会上并未对此有明确答复。

　　购房退税在我国始于上海。1998年6月1日，亚洲金融危机导致楼市低迷，上海市出台了为期5年的购房退税政策以促进房地产市场发展。与减免契税、印花税有所不同，购房退税是购房者在买房后某段时间内，每年可获得上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税的返还。这也意味着，个人每年薪金收入越高，购房退税的额度就越大。

　　“购房退税能有效刺激中高收入人群的购房行为。”高盛高华证券一位分析师表示。他以个人买房获得4万元的退税额度计算，2007年全国住房销售套数约为500万~600万套，照此计算购房退税国家一年将发放2000万~2400万元的退税红利。“这绝对是一个财政刺激的大手笔。”

　　长江证券某分析人士表示，上海当时出台购房退税政策时，中国房地产业尚未完全进入市场化，和现在房地产市场的情况大不相同。“若该政策在当前推行，财政成本过高，涉及的流程亦相当复杂。”

　　“中央不可能退税，但地方政府可以。”易居中国研究院副院长丁祖玉认为，1998年上海出台购房退税政策对楼市的提振作用非常明显，各地方政府可以根据自身的财政能力和楼市现状制定政策，“目前来说还是具有实施的可能性”。

　　SOHO中国董事长潘石屹也在近日接受媒体采访时表示，购房退税可能不是中央政府统一出台，而是由各地方政府根据具体情况分别出台政策，“但这只是一种猜想”。

　　业界呼声高涨

　　然而，学、业两界显然对购房退税政策寄予了更高的期望。潘石屹透露，在11月19日的一次行业聚会中，“实施购房退税的方法被普遍提及”。

　　易居中国克而瑞信息技术有限公司常务副总裁张燕也表示，她所接触的许多开发商都希望政府能在此时出台购房退税政策，因为“该政策此前在上海经过了有效的检验”。

　　1997年是上海房地产市场最低迷的时期。统计显示，当年上海住宅销售面积仅为617万平方米。但自从1998年6月1日购房退税政策实施后，当年的住宅销售面积便达到1057万平方米，1999年突破1200万平方米。到2002年，上海商品房竣工和销售面积均突破了1800万平方米，且有供不应求之势。

　　张燕的许多同事当时都身在上海，“退了十几二十万元的都有”。她表示，对于中高收入阶层，购房退税政策可以非常直观地享受到政策的惠及。

　　易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，目前国家提出的9000亿元保障房计划更多地是针对中低收入人群，并没有出台针对中高收入人群的住房优惠政策，而“购房退税正好可以实现双管齐下的效果”。

　　但杨红旭也坦言，目前整个行业、各个阶层人群都处于经济紧缩阶段，“购房退税如果实施未必能起到当年的效果”。

　　值得一提的是，购房退税政策刺激的显然不只是住房的刚性需求。根据上海市房地产协会的一份分析报告，2003年上海投资性购房者占全市所有购房者的比例高达30%。显然，在抑制投资投机购房需求的政策风向并未变动的情况下，购房退税可能带来的政策风险亦是决策层需要考虑的。